华谊兄弟电影城疯狂圈地 文化嫁衣难掩地产野心

5月末，华谊兄弟和建业集团在郑州签约，将在郑州市中牟县投资建设建业-华谊兄弟电影文化小镇项目。该项目总体规模约133万平方米，总投资逾150亿元人民币，建业与华谊兄弟将分别持股65%和35%。

实际上，近一个月来，华谊兄弟传媒股份有限公司（以下简称“华谊兄弟”）董事长王中军一直奔波于各大二线城市之间，与当地房地产开发企业商议合作建设影视城。

就在河南电影小镇签约的半个月前，5月9日，华谊兄弟传媒集团旗下实景娱乐有限公司与湖南弘愿文旅产业投资有限公司就签订了华谊兄弟长沙电影文化城合作协议。该项目位于长沙市湘江新区,根据协议，该项目将被打造成具华谊风格的娱乐、文化、旅游、商业综合体。

19日，华谊兄弟与经典集团合作，计划在昆明打造一个华谊实景室内电影文化项目。　

华谊兄弟的文化地产野心不仅止于此。根据王中军的规划，“目前，昆明的项目已经搞定了，长沙的已经签了，还有成都、重庆、合肥、杭州、厦门等地都在谈。我们希望到明年签约15个项目。我们以前的目标是20个，但是现在预计会超过这个数目”。

表面上，王中军正在向投资者勾勒一幅声势浩大的电影主题乐园的投资版图，但喧嚣背后却是公司影视主题公园的艰难运营。

“除了海南观澜湖华谊冯小刚电影公社运营正常外，华谊兄弟前几年就筹备运营的深圳和苏州影视城至今只有苏州项目稍有进展，但由于资金不到位，项目开工周期被拖延了好几年。”绿维创景主题公园分院院长冯锦凯告诉中国房地产报记者。

对于外界质疑及项目进展缓慢一事，中国房地产报向华谊兄弟进行了求证，华谊兄弟苏州电影城副总裁刘育政表示：“苏州影视城延迟至2017年完工，目前处于规划设计阶段，影视城的内容和产品方面也将做一些调整”。

2014年6月7日，投资高达55亿元的冯小刚电影公社在海南省海口正式营业。据悉，电影公社主要由四大街区组成，包括1942民国街、南洋街、社会主义老北京街、教堂广场区、冯氏贺岁电影园林景观区、影人星光大道、大型摄影棚拍摄区等七个主题区。项目共有96栋经典的民国建筑，其中包括万州钟楼、蒋家公馆、新华日报社、荣光电影院、南洋兄弟烟草公司等，还原了20世纪40年代陪都重庆的风貌。

按照王中军的规划，华谊兄弟将电影衍生品的产业链条转移到不能被简单盗版的文化地产领域。“公司将大量电影场景建设成为主体商业街区，收取商铺租金将成为主要的盈利来源之一。同时还收取华谊的商标使用权，要收现金。”

可是，在主题乐园和仿古街区旅游规划雷同、经营陷入疲态的当下，电影公社的模式让业界颇为质疑。一位海南旅游地产的专业人士表示，“海南电影公社实际就是一个复制重庆民国风情的主题公园而已。其最大的败笔就是里面的商家一点格调都没有，基本就是把海口市区那些奶茶店、餐饮店等搬过去。由于建筑仿建1937年国民政府迁去重庆陪都的外景地，所以也无关海南建筑特色，更无关乎海南旅游特色。”

华谊兄弟2014年年报显示，海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司2014年净利润仅100.96万元。但它是华谊兄弟目前唯一一个赚钱的主题公园。

虽然电影公社的模式备受诟病，但旅游文化效应的背后是地产板块赚得盆满钵满。根据克而瑞研究中心发布的海南省楼市年度数据，2014年观澜湖项目问鼎海口“销冠”，总销售额达8.25亿元。

影视和地产的捆绑经济效应让投资者看到更多利润空间，此次与建业的合作亦是如此。

2012年继郑东新区之后，郑州又提出了一个更大的概念——郑汴新区。新区规划中，中牟被视为郑州新区的咽喉，是郑州新区未来发展的引擎。因此从2012年开始，不少大开发商开始进入中牟。

“几年前建业便在中牟拿地了，但项目一直没有做起来，邀请华谊兄弟加入，开发影视地产，对项目及区域都有催热效应。”一位接近建业的人士表示，目前地块所处的中牟县绿博组团发展不成熟，周边已经长期没有新增基础设施。电影小镇的建设受到政府重视，或许能带动区域内学校、医院、商业等板块的发展。

一面是风风火火的合作热潮，另一面却是旗下影视城的惨淡经营。

2012年8月，华谊影城（苏州）有限公司在苏州市阳澄湖半岛摘得由7个地块构成的67万平方米超大体量的商服、文体娱乐配套地块——苏地2012-G-69号地块。华谊兄弟在公告中表示，公司旨在阳澄湖半岛打造一个集文化旅游于一体，国内第一家融入中国文化、具有自主品牌的世界级影视文化旅游项目。而在2014年华谊兄弟公布的《投资者关系活动记录表》中提到，苏州电影世界预计2015年底开业。

可是，拿地至今三年过去了，影视城依然鲜有进展。华谊兄弟苏州影视城总监张丽芬表示：“项目还没有正式全面动工，还处于施工和规划设计阶段。开业期推迟至2017年。”

“主题公园投资前期耗资较大，而华谊兄弟根本没有钱。”绿维创景主题公园分院院长冯锦凯告诉中国房地产报记者，由于资金不到位，目前华谊兄弟旗下的影视城项目中仅苏州影视城真正启动了。

华谊兄弟2014年年报显示，华谊影城（苏州）有限公司资产总额8.8亿元，2014年营业收入217.51万元，净利润-376.39万元。

“运作一个项目都这么吃力，接下来如此多的盘华谊又将如何接力？”冯锦凯说。

或许，华谊兄弟是在筹划一盘更大的棋。

公司2014年年报显示，公司营业总收入较上年同期相比增长18.62%，其中品牌授权及实景娱乐板块业务收入2.34亿元，较上年同期相比增长463.66%。主要是因为第四季度业务拓展迅猛，陆续签约多个新项目，取得品牌授权费。

作为推动文化旅游地产项目的主力军，华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司的发展模式是，以与合作方成立合资公司的形式进行轻资产运作，华谊兄弟提供品牌授权。这样，仅仅通过授权，华谊兄弟就能拿回合作投入的资金。

实际上，早在去年华谊兄弟就开始腾挪壳资源资产运作地产投资。

2014年6月30日，华谊兄弟发布公告：华谊兄弟传媒股份有限公司拟出让其持有的华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司（以下简称“华谊实景”）49%的股权给北京华信实景股权投资合伙企业（有限合伙）。

而投资方华信实景在北京市企业信息网上所显示的注册时间为2014年5月16日，仅比此次交易早了一个半月，该公司在此次交易前，并无其他投资行为。

在业内人士看来，引入战略投资者，或旨在谋求更大布局——地产。“一方面，有限合伙企业不需要披露合伙人信息、合伙人的利益分配，而且还有税收优惠。但华谊兄弟（天津）实景娱乐公司作为上市公司的子公司，与其他合作方共同运营项目需要披露相关信息。华谊兄弟做文化旅游地产，需要整合业外资源。他们把业外大佬拉进有限合伙企业里，可以规避信息披露要求，比如合伙人的信息、利益安排、业绩对赌等。更重要的是，实景娱乐业务模式对于项目合作者而言，特别是对于地产巨头和地方政府而言，是一个特别有利于圈地的‘好故事’。”一位接近华谊兄弟的人士表示。

海通证券分析师认为：“华谊兄弟将实景娱乐公司49%的股权转让给华信实景，有助于利用华信实景在地产行业的融资经验和地产企业资源，加快推进实景娱乐项目的开发。”

值得注意的是，2015年4月华谊兄弟旗下的实景娱乐发出了一则招聘信息，“在北京急聘项目经理，有房地产项目经验，如房地产项目洽谈、开发、精通房地产政策法规等经验者，或对文化地产行业感兴趣的综合素质人才。”

（以上来源：中国房地产报，内容略有删减）

多个文化地产项目破茧而出

近期，一些从事文化产品、演艺活动或者其他行业的企业接二连三跨界进入商业地产领域，避开传统的写字楼开发、商铺和综合体模式，以文化地产为定位实施运作，至今至少有十余个文化地产项目落成或者即将落成。对于这些大大小小的文化概念地产项目的发展，业界人士表示谨慎的乐观。

现状：大多项目由民间人士投资

日前，东城街道办事处有关人士透露，东城区重点建设项目“东莞33小镇”总投资3亿元，将用地17万平方米，建成后将成为东莞主城区体量最大的文化创意产业园，预计一期将于今年下半年推出。

“东莞33小镇”是一个商业地产项目，集办公楼、商贸、实验室、艺术交流、歌舞培训、商务休闲接待等综合性项目组合而成。这是一个三旧改造项目。不过，这个商业地产项目是由一家图书销售企业来承接设计、开发、销售和物业管理。在东城区政府部门规划批准的效果图中，项目整体分为文化创意展示区、文创商贸休闲体验区与创客商务区三大功能区。

在寮步与东城交界之处，另外大型置业文化艺术培训交流中心已经进入招商运作阶段，这是一个集技术培训、拍卖、展览、艺术交流、文物收藏等于一体的商业地产项目，建筑面积足足十余万平方米。这也是建立在三旧改造项目基础上而在莞城运河东一路，由莞城区政府部门大力支持的一个大型艺术品拍卖中心应运而生。这个以主持拍卖活动、收藏品鉴定、字画流通以及艺术品典当为主要定位的大型四合院，成为最近商业地产的一个话题。

根据记者了解，目前已经落成的文化创意地产项目大约在十余个，其中有相当一部分是在各级政府主导下，由三旧改造项目变化而来。而更多的则是民间企业界人士的创意投资。

投资者：符合东莞特色

被大量注入文化因素的商业地产项目几乎是在短时间之内频频出现，较之传统的商铺、写字楼而言，这些项目在面积、投资和所处位置来说，并不比前者逊色多少。例如前述提及的几大项目，根据营运方提供的消息，其投资大多在五个亿左右。

对于这种项目究竟有无发展前景，前述某项目投资商刘森透露，规划中的33小镇艺术空间致力拉动东莞书画交流、艺术创作与收藏市场，目前，已牵手北京荣宝斋在33小镇设立荣宝斋画院东莞创作写生基地。音乐空间，则着力拉近人与音乐的距离。他认为东莞用30多年完成工业化进程，文化发展跟不上经济发展。在东莞提出产业转型的当下，文化创意产业会有很好的前景。

一位投资创业空间项目的负责人张先生也认为，东莞的文化项目存在很大的发展空间，目前缺少的就是场地和人才聚集效应。影视创作、音乐、绘画、字画收藏、拍卖等方面的市场需求非常大，有了定位明确的场所，加上一帮具有开拓精神的人才进驻，氛围一旦形成，未来的前途将不可限量。他举例说深圳的大芬村油画创作、交易基地，当初不也就是一些没钱却有才华的年轻人聚集，才有如今的大芬村艺术品集散基地吗？

文化地产项目接二连三破土而出，对于政府来说是一个较为新奇且值得尝试的模式，万江区经发办的有关人士在谈及这一现象时表示，东莞今后的发展规划就得注重文化含金量，其中旅游与文化融合值得尝试，据记者了解，万江区域内龙湾片区目前正在规划一个集文化展示、互动表演、观光旅游的标志性项目。

（以上来源：广州日报，内容略有删减）

文化地产是房地产业发展的大势所趋

到底什么是文化地产，目前并没有权威部门对这一新的地产形态做出明确定义，但是根据《2013-2017年中国文化地产行业商业模式与投资机会分析》对文化地产的定义，文化地产大概要涵盖文化、生活方式和人文理想三方面的内容，文化地产的出现是为了使市民的生活更惬意，以提升市民幸福指数为己任，以文化提升地产的价值，以地产为载体，实现文化的价值，互为促进。

文化地产在我国尚处在萌发阶段，无论是企业还是政府部门对文化地产的发展都尚处在探索阶段，商业模式并不清晰，这也直接导致了外界对文化地产的误解，认为文化地产行“挂羊头卖狗肉”之时，外界的误解也是导致文化地产缓慢前行的重要原因，使得政府担心潜在的风险不敢在政策上给予文化地产以支持，更多的时候需要文化地产开发企业主力推行。但是由于文化地产较低的回报率又使得企业缺乏必要的动力。

为了解决文化地产较低回报率导致的企业动力不足的问题，不少文化地产企业也对文化地产的开发进行了积极的探索。根据《2013-2017年中国文化地产行业商业模式与投资机会分析》的总结，我国文化地产领域比较成熟的开发模式主要有以下三种：文化地产+住宅地产，文化地产+商业地产，文化地产+旅游地产。走出了因文化地产而文化地产的桎梏，为文化地产的发展探索了新的方向。

目前我国凤凰股份和宋城旅游已经走在了文化地产行业发展的前沿，已经在浙江、江苏等地开发了众多文化地产项目，其中凤凰股份主要以文化地产+住宅地产相结合的方式进行开发，以住宅地产的高收益率弥补文化地产收益率的不足，不仅提升了住宅的文化价值，更实现了文化的价值，在江苏地区引起强烈反响而宋城旅游则有文化地产+商业地产的模式开发了浙江杭州众多历史文化名街，使过去少有人光顾的历史街区成为杭州地区重要的商业街区，历史文化的价值在商业中得以体现得以重生，宋城旅游开发的项目也已经成为杭州旅游的重要景点，从而实现了商业和文化的双赢格局。

我国拥有五千年的历史，拥有丰富的历史文化资源，很多资源的商业价值都没有体现出来，甚至政府部门每年都需要支出大量的财政资金加以维护，增加政府部门的财政负担。但是凤凰股份、宋城旅游等企业在文化地产行业的成功案例说明，历史文化资源完全可以通过文化地产的形式实现商业价值，也会使得历史文化资源离老百姓的生活更近，使历史文化真正地活起来，不再沉睡，不再成为政府的负担。

基于此，文化地产的开发将成为房地产开发领域极其重要的细分领域，极具发展潜力，是大势所趋。

（以上来源：前瞻网，内容略有删减）

【数据分析】

近年来，地产文化是一个被人们经常提及但又实际诠释不足的理念。何为文化地产？文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的系统工程。

实际上，房地产行业从最初的玩关系到后来的玩概念、玩主义，不少开发商也已经或多或少触及到文化，开发商常常喜欢把这一句话挂在嘴边“我们不只是卖房子，而是卖一种生活方式”，可见，作为居住文化的存在形态——“生活方式”对我们每一个人都并不陌生，从这一点上来说，任何一个地产项目的营销都或多或少可以冠以“文化”的名义！至少卖“生活方式”就打了文化地产的擦边球。只是在传统文化偏见的引导下，我们对于文化的认同常常局限于文化名人、文化习作或传统的四书五经和铜窑瓦罐，而忽略了我们自己本身其实也无时不处身文化之中、同时也是文化的缔造者！

在福州，每栋建筑都有自己的“图腾”，在原来建筑的基础上按旧址的样貌对区内建筑进行点对点还原，福州芍园一号文化创意园和十大历史文化名街的三坊七巷就带有浓厚的文化色彩；带有浓厚英伦风范的安妮女王更是举办了数十次风情之旅活动，将项目所要表达的文化内涵演绎得淋漓尽致；而以“台湾living mall”为原型的永嘉天地更是把我们带到了宝岛台湾去亲自体验了永嘉天地想要打造的那种生活文化——要现代，更要传统；要繁华，更要幸福感。

人们对住房的需求已经从简单的实用型向舒适型转变，而这种舒适不仅仅是居住质量的提高，更是精神的需求。房地产的开发已经从产品本位时代、住宅生态环境时代发展到了追求建筑文化内涵上，因此，开发商建设的不仅是房子，更重要的是文化建设，满足消费者所追求的某种文化需求。

对产品需求已不只是停留在一般功能和结实耐用上，更讲求消费的档次和品位，要求产品能给人以美感和遐想，要有浓烈的“文化味”，体现更广泛人文关怀的新时代，赋予住宅更多的文化价值和人文关怀。“没有文化的东西缺乏长久的生命力。”文化是一种产品附加值最高的元素，如果能够在品质优秀的地产项目中注入独特的文化意境，进一步提高房地产项目的质量和生活品位，进而营造舒适、健康、和谐、智能的居住环境，那么所开发的项目也是最具保值增值潜力的。

文化即是经典，人居的真正内涵已逐渐被房地产开发商所关注，地产携手文化，缔造出多元化相结合的文化地产：艺术之美与建筑文化、城市文明与山水文化、人文环境与教育文化……

远观整个房地产大环境，已经有越来越多的开发商开始关注文化，并以多方渠道展开文化宣传的阵势，档次、品位、带有浓烈文化主题的住宅……虽然大多数是形式大于内容。

房地产的文化把控性很微妙，只有将其作为一种元素植于建筑之中，才能更好地丰富项目的内涵。做文化地产务必要从市场、消费者需求多方角度出发，重视细部。同时，文化地产不仅仅是由开发商单方面能实现的，还需要业主较高的文化素养与开发商共同打造文化地产。

来源：文化大数据