灵山湾影视文化产业区打造未来之城

作为青岛西海岸新区九大功能区之一，灵山湾影视文化产业区主动适应经济发展新常态，运用市场化运作模式，全面整合文化、商务、旅游等资源，大力发展文化产业、科技产业、健康产业，全力打造“两大产业集群、一大保障区”。目前，产业区汇聚了青岛东方影都、惠普全球大数据应用基地、国际数字娱乐港、国际健康生态城、海洋公园和文化创意产业园等千亿级产业项目。“影视文化+科技研发”两大产业的聚变，正催生一座未来之城在西海岸崛起。 　　

预计催生经济总量达40亿元 　　

当前，我国经济发展步入新常态。作为新区文化引领战略的重要平台，灵山湾影视文化产业区积极寻觅新常态蕴藏的新机遇，及时而准确地找到了自己的战略定位—影视文化产业，作为引领带动全市经济结构调整和产业升级的重要示范。灵山湾影视文化产业区投资、引进、培育的影视文化、科技研发、休闲养生等高端服务业领域新业态，正是经济新常态下新的发展机遇所在。 　　

作为灵山湾影视文化产业区的“动力之源”，影视文化产业既是产业区最大特色，也是产业区最为强劲的发展引擎。未来，灵山湾影视文化产业区将以青岛东方影都为龙头，计划引进3000家上中下游影视相关企业，打造“国内第一、国际一流”的世界顶级影视文化创新基地，年吸引游客约2000万人次，规划拍摄影视作品将达到130部，常驻剧组近百个，预计催生经济总量高达40亿元。通过打造世界级影视拍摄基地、影响世界的民族品牌电影节，为增强中国影视行业的国际竞争力与话语权，推动中国文化真正地走向世界做出贡献。 　　

与此同时，灵山湾影视文化产业区还以惠普全球大数据应用项目为核心，构建科技研发产业集群，为灵山湾“文化航母”提供双引擎驱动。科技研发产业集群将以青岛—惠普软件全球大数据应用研究及产业示范基地为龙头，聚集约1000家国际、国内知名的软件测试、软件开发、IT资源管理以及云和大数据研发企业，形成具有国际影响力的科技研发产业集群，引领世界新一代信息技术最新潮流。

“影视之城”蓄势崛起 　　

青岛市人大代表、灵山湾影视文化产业区开发建设指挥部总指挥、西海岸发展集团董事长王志军说：“灵山湾影视文化产业区的终极目标，就是超越好莱坞。”近日开工建设的影视产业园投资近百亿元，占地约200公顷，总建筑面积约70万平方米，规划建成世界最大规模的影视产业园。自规划之初，影视产业园就按照世界一流标准进行打造，其“世界一流”特质，不仅体现在投资规模与建筑体量上，更彰显于它领先于世的五大业态布局：外景拍摄区、影视制作区、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心等功能区，涵盖影视产业链各个环节，为各类影视剧拍摄提供一站式服务，超越好莱坞，多维度造就了世界影视基地新标准。 　　

据最新统计，目前在青岛东方影都影视产业园完成注册的影视企业达到15家，韦恩斯坦影业等40余家影视制作机构已经签约，一座星光璀璨的“影视之城”蓄势崛起，助推青岛成为世界级影视企业总部基地，拉高提升城市文化软实力。当前，青岛正抓住国家经济增长新常态下的战略机遇，将文化产业发展作为转方式、调结构、提升城市功能的重中之重。2013年12月召开的市委常委扩大会议明确提出，打造“文化青岛”，实现文化市场大繁荣。青岛前一百年的发展重心主要放在了东海岸，而在后一百年乃至更长一段时间，西海岸面临着更大的历史机遇，文化产业必然会在这片沃土上大有作为。

王志军表示：“十八大报告指出，文化产业到2020年将占到国民经济比重的18%，文化产业将成为中国经济新的增长点。西海岸新区在过去没有影视文化这一业态，在未来，西海岸将形成崭新的影视文化产业集群，将对新区的发展发挥重要的支撑作用，成为新区的重要支柱产业。” 　　

与传统制造业截然不同的是，文化产业的驱动力主要依靠创新和创意。美国的好莱坞、英国的伦敦、新西兰的惠灵顿，这些文化产业发达的城市或区域先后依靠创意赢得世界声誉。在国内，影视文化这一产业的增长幅度是最高的，每年实现两位数的增长，仍有巨大的增长潜力，未来将逐渐成为国民经济的支柱产业。西海岸新区灵山湾影视文化产业区把文化产业确立为主导产业，正在经济新常态的大背景下，依托“文化航母”向创意蓝海扬帆前行。 　　

科技引擎驱动产业新城 　　

2014年，产业区成功地引进了惠普大数据项目，灵山湾影视文化产业区的产业布局更加科学、完整。除前期的拍摄外，连后期的影视制作也有了强有力的技术支持。灵山湾影视文化产业区重点打造科技研发产业集群，使青岛“智慧城市”建设在解决方案、信息服务、软件外包、技术支持和人才培养等方面得到全面快速的发展，引领国内大数据发展潮流。 　　

作为灵山湾影视文化产业区科技研发产业集群的龙头项目，惠普大数据应用基地主要由大数据应用研究中心、大数据处理中心、大数据测试中心和智慧产业实验区四部分组成。该基地将致力于收集和分析交通、农业、金融、旅游、环保等各领域海量数据，并将其转化为切实可行的方案，为经济发展的快速决策提供科学依据，并将其研究成果以及解决方案向全国乃至全世界客户推广。 　　

王志军说：“对青岛来讲，我们需要从第二产业向智能化方向转型。过去，以加工制造业为主，现在要向智能化转型，而智能化的核心，就是软件开发，这也是青岛—惠普全球大数据应用项目的主要业务方向。” 　　

作为青岛西海岸新区“市场主力运营商”，西海岸发展集团是青岛市委、市政府批准成立的市直大型国有企业，主要负责新区的开发建设任务。两年多来，西海岸发展集团在西海岸新区灵山湾影视文化产业区积极推进西海岸岸线整理工程、“三横两纵”主干交通路网工程和安置区建设工程，引进了青岛东方影都、国际数字娱乐港、国际健康生态城等大型项目，以总投资超千亿元大手笔打造一座以“科技、人文、生态”为特色的未来世界名城，将成为世界竞相瞩目的“全球影视中心”“世界大数据应用研究中心”。 　　

（以上来源：青岛财经日报，内容略有删减）

大牌房企青岛试水文化旅游地产 投资3亿买整栋

国际权威调研显示，人均GDP到达5000美元之后，文化消费需求将出现井喷。而据统计，2013年中国人均GDP已达6629美元。与此同时，十八大以来，随着文化产业成为支柱产业步伐的加快，青岛凭借自然环境及政策扶持优势，迅速涌现出了青岛东方影都、即墨古城、青岛国家广告产业园等一批以文化旅游产业综合运营为特色的地产项目。业内人士表示，文旅地产项目将成为开发商未来转型试水的一个重要方向。 　　

规划：灵山湾影视文化产业区主打“文旅地产” 　　

青岛，向来以优越的地理位置和宜人的气候著称，2013年中国避暑旅游城市排名中，青岛市排在第五位；2014年，中国旅游研究院发布的 2014年第三季度全国游客满意度调查报告中，青岛更是以81.19分的成绩位居榜首。2014年6月，国家级西海岸新区获批，提出打造灵山湾影视文化产业区。作为新区主推文化产业，以科技、人文、生态为发展特色的功能区，未来将由地方文化区向国家级园区转型升级。据悉，灵山湾影视文化产业区已经吸引了11个重大项目在此汇聚，山海资源成为灵山湾影视文化产业区的独特优势。 　　

克而瑞数据显示，近年来，西海岸新区旅游人数和收入逐年增长，其中旅游人数占比从2008年的23.6%增长至2012年的34.4%,旅 游收入占比由2008年的12.6%增长至2012年的14.6%.“2014年西海岸新区获批，随着多个文旅地产项目的进驻，该区域今后的发展会更快。”克而瑞高级项目总监陈彬表示，政策及项目的相继落地上马，有望进一步推动西海岸文化旅游产业的发展。 　　

目标：高投入打造高起点 开拓高端消费市场 　　

据了解，相较于普通的商住项目，文旅地产项目一般都有投入大的特点。以西海岸为例，总投资约百亿元的国际数字娱乐港项目落户灵山湾影视文化 产业区，将吸引包括英国企业在内的国内外最顶尖数字娱乐项目和团队入驻，共同打造一个涵盖创意设计、产品开发、节目制作、展示交易、教育培训和学术交流等 功能的全球性高端创意产业园区，该项目将作为全球数字娱乐联盟产业基地；总投资500亿元的东方影都是升级版的“好莱坞 迪士尼”,将对青岛的城市定位和 产业发展产生重大影响，预计2017年将整体开业；总投资300亿元的生态养生城将打造全球领先、国内一流的集养生、休闲、度假、医疗为一体的产业示范 区。 　　

纵观目前西海岸的在建文旅项目，依托山海资源，高端产品成为普遍定位：世界知名建筑大师设计、超五星级豪华酒店、180度无敌海景房、高档餐厅、SPA温泉会馆、室内超豪华游乐设施等，令人叹为观止。据了解，星级酒店的单晚入住价大都在3000元以上。 　　

特点：编织“产业网”完善项目内涵 　　

半岛网在调查中发现，在产业园区中植入文化标签，已经成为不少开发商的新产品，而为了避免出现传统园区内涵单一、建设及运营脱节等问题。通过园区项目的建设，打造一个产业网，把企业、游客、购房者等不同需求进行有效连接，正在成为有实力的开发商在做的事。 　　

作为灵山湾影视文化产业区的“招牌项目”,青岛东方影都占地376万平方米，总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视 会展中心等多个项目，将打造影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的全产业链。近日，该项目一名姓李的置业顾问向半岛网介绍说，影视产业园将于 2017年4月份全体开业。 　　

据介绍，从影视作品的产业链来说，东方影都内外景区、拍摄区和后期制作区一应俱全，一部完整的影视剧作品，不出园区就可以完成。而从旅游层 面来说，影视工作人员及游客的吃、喝、玩、乐，都可以轻松解决。“园区内的商铺和酒店，可以解决吃和住；面积达3万平方米的滨海酒吧街和万达茂中的各种室 内游乐设施，可以解决玩和乐。”除此之外，东方影都内部还建有商铺、公寓和多种住宅项目，强大的旅游及商业配套为居住项目提供了完善的配套。 　　

另据了解，由万科在城阳区打造的青岛国家广告产业园，则在做强产业链的同时，引入政策扶持。据悉，作为全国第9座国家产业园，国家工商总局特别设置了专项扶持资金，而城阳区政府也针对入园企业出台了税费减免政策。青岛万科房地产有限公司营销中心助理经理袁源表示：“这个项目是万科在全国的第 一个产业园项目，也是集团向非住宅地产转型的一个标志。等项目成规模后，将有至少200家企业入驻，形成完整的广告产业链体系，大批的广告专业人才也将集 聚在这里，届时不仅会促进这个地区的经济发展，还会优化产业结构，增强区域软实力。” 　　

市场：政策利好推动投资需求 　　

2014年4月，淄博市民冯先生便在东方影都二期购买了一套40平方米的小公寓。“当时买的时候，首付是20万起。等交房以后，我准备每年夏天过来度假住，平时就交给酒店代我打理出租，赚的租金基本可以用来还贷款。”冯先生非常看好西海岸文旅地产的投资前景。 　　

半岛网采访了解到，西海岸优质的旅游资源让不少购房者产生投资需求，其中以外地人居多，青岛本地投资型客户仅占3成左右。青岛东方影都一名置业顾问向半岛网透露，某地区商会会长曾豪掷3亿元购买了该项目一栋楼作为投资，就是看中其后期的发展。 　　

据克而瑞数据统计，青岛东方影都项目以15.62亿的成绩，位列2014年青岛全市项目成交金额排行榜第4位，仅次于主城区的中海国际社 区、华润中心和上实中心，在西海岸新区各项目中稳居首位。此外，虽然该项目13075元/平方米的成交均价在西海岸新区算是一个高点，但其去年仍完成了 11.95万平方米的成交面积，位列全市第6名，市场需求可见一斑。 　　

对此，青岛市工商联房地产行业联盟副理事长长龙江认为：不动产投资应该结合经济形势及政策走向，才能最大程度规避投资风险，抢占最具价值的投资空间。他认为，目前国家大力发展文化产业，其中一枝独秀的文旅地产更是顺应了国家十二五规划、三中全会等政策大势。 　　

前景：文旅地产为房企提供转型方向 　　

据相关部门预计，仅青岛东方影都项目，到2020年，可实现平均每年为青岛市增加185亿元消费额的目标，为青岛市消费总额提高约3个百分点。同时，东方影都的建设和运营，将吸引众多影视创作、影视制作、文化创意等文化产业人才集聚在一起，预计2020年达到约20万人（含项目周边配套产业），可进一步优化西海岸新区人才结构，大专及以上学历由15.1%提高到30%以上。

独立经济学家马光远此前曾在青岛2015青岛城建发展高峰论坛中表示，今后房地产业间的竞争将不再单单是产品的竞争，拼得更多的是服务和特 色。克而瑞高级项目总监陈彬认为，文旅地产将成为未来几年房企转型的一个重要方向。“我发现，青岛目前很多文旅项目大都是从外界引进的观念，其实青岛拥有很多自己独特的资源，如小渔山风景区、文化名人故居、八大关风景区、崂山景区等。”陈彬表示，青岛的文化地产想要自成一派，打造青岛特色，还有很长的路要走。

（以上来源：大众网，内容略有删减）

【数据分析】

2005——2014年，中国商业地产在经历了首轮黄金十年的爆炸式快速开发大潮之后，玩法全变，迎来了精耕细作的时代。中长期运营的价值增值和业态本身的生命力将成为决定项目成败的核心因素。 　

未来商业地产发展面临的困境不仅有同业的竞争、电商的冲击，最重要的还有市场消费理念和习惯的悄然改变。

如今市场存量大、潜在供应过剩的现状必然倒逼传统商业的关店与转型。在网络冲击和总量回调的历史车轮推动下，一股破旧立新的消费时代正在缓缓到来。如果我们对照美国、日本、香港、台湾等发达地区的历史实践，似乎可以看见未来中国消费者结构分化和产品细分化的趋势日益明显。可以预见的是，商业地产开发大潮过后，即将跨入品质商品消费的时代。这个时代的典型特征是商业地产开发速度放缓，但有生命力的、高品质的、体验性极强的商品消费需求将大范围进入市场。而此时此刻，谁能洞察消费发展趋势，抓住“新型”商业业态崛起的最佳时期，就将获得通往下个商品繁荣时代的船票。 如今我们可以看到天下大批商业地产商费尽心思，穷尽各种手段大打招商大战。在这硝烟弥漫的招商战场上，我们与其在红海中搏击，不如从根子里寻找发展的出路--那就是寻找商品创新的根源。

文化地产，它不是地产+文化，也不是文化+地产，而是以文化提升附加价值的产业。换句话说，文化地产不是简单地以文化作为装饰概念、或者打着文化口号的地产，而是文化内容作为主要吸引力和竞争力的地产；文化地产也不是简单的环境漂亮的景观地产，而是有很好的文化氛围和文化体验项目的地产。同时，随着旅游业的不断发展,旅游产业链条也在不断地延长,旅游地产的兴起正是产业链逐步完善的表现。旅游文化地产给予了文化产业一个全新的载体和平台。休闲旅游市场需求迅速膨胀，旅游文化地产也随之欣然崛起。文旅地产从本质上讲就是大旅游产业中不可或缺的一个组成部分。并且，文旅地产的作为旅游产业的产业属性也决定了它不可能孤立于旅游产业之外而存在。文旅地产必须依托于旅游产业的发展，换言之，文旅地产绝不能依照传统地产的发展模式，而必须着力凸显其旅游产业的属性。事实上，深挖萃取文化、旅游资源，打造度假生活方式等策略已经成为当前文旅地产界发展的主旋律。

可以预见，在未来的一年里文旅地产的发展趋势：

1、市场——资本化运作

未来重视服务、持续运营、长线投入的真旅游、真地产，以实现资产长期价值的资本化运营将成为主流。通过导入经营与管理资源，实现项目资产的持续使用，并通过运营在不断变化市场中获得即时价值，从而使得再次交易成为可能。

2、企业——生活化革新

在当前内容主导、模式主导和服务主导时代，房地产企业应转变思维，从原来的“卖房机器”向“生活方式的综合服务商”转变，地产开发上应更多地关注消费者综合价值的实现，结合生活方式变革进行的跨界融合、链条延伸、战略布局才是最有持续性和生命力的。

3、产品——多元化升级

定制化。随着需求个性化的崛起，定制化旅游地产项目将成为潮流。除户型的定制外，文化产品、休闲设施、公共空间等也可以成为定制选择。

多元化。影视、海洋、动漫、汽车等综合游憩类主题公园将进一步发展，都市文化类旅游综合体品质将进一步提升，旅游小镇、城郊旅游综合体将全面崛起，文化性、生态性、生活性、体验性特色更加突出。

复合化。文旅地产的复合性将进一步凸显，其与商业地产、养老地产、园区地产、环保地产、物流地产、教育地产、医疗地产等将进一步结合。

智慧化。数字化智能社区、数字化监控、科技化革新、智慧化营销等将进一步深化。

4、产业——区域化价值

文化旅游地产作为文旅产业的重要组成，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会跟区域的发展定位、方向 、产业等紧密结合，与区域的旅游、商业、文化、创意等产业融合互动，与区域的养生养老、社区建设、社区商业等热点模式有效联动。同时科学旅游观将成为文旅地产行业的引领，促进文旅地产行业发展的科学化、质效化和市场化，促进文旅地产规划设计服务的专业化、品质化、标准化和多样化，促进文旅地产从投资、建设、运营的全过程、全链条服务，形成一批具有国际竞争力的行业龙头企业。

来源：文化大数据